Un enjeu énergétique devenu incontournable
Le secteur tertiaire représente une part considérable de la consommation d'énergie en France, notamment à travers le chauffage, la climatisation et l'éclairage des bureaux, commerces, hôtels ou établissements de santé. Face à l'urgence climatique et aux objectifs de sobriété énergétique fixés par la France, les pouvoirs publics ont mis en place un dispositif contraignant : le décret Éco Énergie Tertiaire (DEET), plus connu sous le nom de « décret tertiaire ».
Pour de nombreuses entreprises, cette réglementation reste encore mal connue, alors même que les échéances de déclaration se rapprochent et que les contrôles se renforcent. Comprendre ses obligations aujourd'hui, c'est éviter les mauvaises surprises demain.
Le cadre légal : ce que prévoit le décret
Issu de la loi ELAN de 2018 et précisé par le décret n°2019-771 du 23 juillet 2019, le dispositif Éco Énergie Tertiaire (EET) impose aux propriétaires et aux locataires de bâtiments à usage tertiaire de réduire progressivement leur consommation d'énergie finale.
Sont concernés tous les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments hébergeant des activités tertiaires; bureaux, commerces, hôtellerie, enseignement, santé, logistique, dont la surface cumulée atteint ou dépasse 1 000 m².
Ce seuil s'apprécie au niveau du site : dès lors que l'ensemble des activités tertiaires exercées sur un même site dépasse ce seuil, l'obligation s'applique, y compris lorsque plusieurs entités se partagent les lieux.
Objectifs du décret :
Le décret fixe une trajectoire de réduction ambitieuse, à atteindre par rapport à une année de référence librement choisie entre 2010 et 2019 :
- -40 % de consommation d'énergie finale d'ici 2030 ;
- -50 % d'ici 2040 ;
- -60 % d'ici 2050.
Une méthode alternative, dite « valeur absolue », permet également de fixer un objectif de consommation exprimé en kWh/m²/an selon la typologie d'activité, plutôt qu'un pourcentage de réduction.
Chaque année, les entités assujetties doivent déclarer leurs consommations énergétiques sur la plateforme OPERAT, gérée par l'ADEME. La prochaine échéance majeure est fixée au 30 septembre 2026 : elle correspond à la déclaration des consommations de l'année 2025 et marque la fin de la période de tolérance qui avait accompagné le lancement du dispositif. Les entreprises qui ne s'y conforment pas s'exposent à une mise en demeure, puis à des sanctions administratives, ainsi qu'à une publication de leur manquement (« name and shame »).
Ce que change l'arrêté du 1er août 2025
Le cadre technique du dispositif vient d'être actualisé par un arrêté du 1er août 2025, publié au Journal officiel le 6 septembre 2025 et entré en vigueur le lendemain. Ce texte modifie l'arrêté « méthode » du 10 avril 2020, qui précise les modalités concrètes d'application du décret tertiaire, et introduit plusieurs évolutions à connaître :
- Une attestation numérique générée directement sur OPERAT. Là où l'ancien texte renvoyait à une annexe papier pour formaliser le respect des obligations, l'attestation Éco Énergie Tertiaire est désormais produite automatiquement par la plateforme OPERAT elle-même, à partir des données déclarées.
- Un affichage de l'attestation, mais avec une tolérance jusqu'au 1er juillet 2026. Le Code de la construction et de l'habitation prévoit que cette attestation numérique doit permettre d'évaluer le respect des obligations et faire l'objet d'un affichage dans le bâtiment. Par mesure transitoire, l'arrêté précise que cette évaluation et cet affichage restent facultatifs jusqu'au 1er juillet 2026, le temps que les entreprises s'approprient cette nouvelle attestation.
- L'ajout d'un coefficient de conversion pour le gaz naturel liquéfié (GNL). Le tableau des coefficients permettant de convertir les consommations d'énergie finale déclarées en énergie primaire non renouvelable intègre désormais le GNL, jusqu'ici absent du dispositif.
- Une mise à jour des annexes techniques, notamment celle fixant les valeurs absolues de consommation par secteur d'activité, ce qui vaut à ce texte le surnom d'arrêté « valeurs absolues VI » parmi les professionnels du secteur.
Concrètement, ces évolutions ne modifient pas les objectifs de réduction (-40 %, -50 %, -60 %) ni le seuil d'assujettissement de 1 000 m², mais elles affinent les modalités de mise en conformité. Les entreprises ont donc jusqu'au 1er juillet 2026 pour se familiariser avec la nouvelle attestation numérique et anticiper son affichage, avant que celui-ci ne devienne pleinement obligatoire.
Qui doit agir, et comment se répartissent les obligations ?
La déclaration sur OPERAT concerne aussi bien les propriétaires occupants que les locataires, chacun pour les consommations relevant de son usage, ainsi que les syndics pour les parties communes à usage tertiaire.
Dans le cadre d'un bail commercial, la répartition des rôles doit être anticipée : le propriétaire dispose souvent des données liées au bâtiment (chauffage collectif, parties communes), tandis que le locataire maîtrise les données liées à son activité propre. Une coordination entre les deux parties est donc indispensable, et les annexes environnementales des baux de plus de 2 000 m² doivent désormais intégrer les obligations issues du décret.
Les leviers d'action à disposition des entreprises
Le décret tertiaire n'impose pas de moyens précis, mais une obligation de résultat. Chaque entreprise reste libre de construire sa propre trajectoire, en s'appuyant sur quatre leviers principaux :
- L'enveloppe du bâtiment : isolation des murs, toitures et menuiseries, afin de limiter les déperditions de chaleur ou l'usage excessif de la climatisation ;
- La performance des équipements : remplacement des systèmes de chauffage, ventilation et éclairage par des solutions plus efficaces (LED, pompes à chaleur, régulation intelligente) ;
- Le pilotage et la gestion active : mise en place de systèmes de gestion technique du bâtiment (GTB) permettant de suivre les consommations en temps réel et d'ajuster automatiquement les réglages ;
- L'évolution des comportements : sensibilisation des équipes aux bons usages (extinction des équipements inutilisés, régulation des températures, sobriété numérique).
Nos recommandations pour se mettre en conformité
Pour aborder sereinement les échéances à venir, plusieurs actions concrètes peuvent être engagées dès maintenant :
- Vérifier son assujettissement en calculant précisément la surface tertiaire cumulée de chaque site occupé ;
- Créer un compte OPERAT et déclarer sans tarder l'année de référence ainsi que les données de consommation déjà disponibles, y compris en cas de retard sur les campagnes précédentes ;
- Réaliser un audit énergétique pour identifier les postes les plus consommateurs et prioriser les investissements les plus rentables ;
- Anticiper la répartition des rôles avec les autres parties prenantes (propriétaire, locataire, syndic) et formaliser cette répartition dans les baux ou conventions ;
- Étudier la possibilité d'une modulation des objectifs auprès d'OPERAT lorsque des contraintes techniques, patrimoniales ou économiques rendent la trajectoire standard difficilement atteignable ;
- Sensibiliser les équipes aux écogestes du quotidien, qui constituent un levier immédiat et peu coûteux de réduction des consommations.
Une contrainte réglementaire, mais aussi un levier de performance
Au-delà de l'obligation légale, la mise en conformité avec le décret tertiaire présente de réels bénéfices pour l'entreprise. Réduire ses consommations énergétiques, c'est aussi réduire ses charges d'exploitation dans un contexte de prix de l'énergie durablement élevés. C'est également valoriser son patrimoine immobilier, un bâtiment performant énergétiquement étant plus attractif pour de futurs locataires ou acquéreurs.
Enfin, comme pour d'autres obligations environnementales, s'engager dans cette démarche constitue un signal fort en matière de responsabilité sociétale des entreprises (RSE) : anticiper plutôt que subir la transition énergétique, c'est démontrer une gestion responsable et tournée vers l'avenir, aussi bien auprès des salariés que des partenaires économiques.
